Ce site a pour but de mettre en garde les investisseurs potentiels attirés par des programmes de défiscalisation du type loi Demessine (ZRR) promus par certaines sociétés.
ATTENTION !
Ce qui est précisé ci dessous est issu d'un cas réel, le mien !
Pour information, j'ai acheté un bien à PUY SAINT VINCENT vendu par VALORITY (qui continue à faire beaucoup de pub pour ce genre de produit) via FCF LILLE.
Le pack comprend la vente en l'état futur d'achèvement (sur plan) d'un bien avec tout le montage qui va avec :
Le bail commercial avec la société de gestion RHODE TOURISME (dont VALORITY détiendrait des parts&hellip
Le syndic de co-propriété avec la société ART… représentée par le même gérant que la société RHODE TOURISME.
Comme ça les noms sont dits et vous saurez à quoi vous en tenir si un jour vous faites affaire avec eux.
Peut être quelqu'un vous a vanté les louanges de cette loi :
- Défiscalisation sur 6 ans (25% maxi de la valeur du bien / plafonné
- Loyer garanti (bail commercial de 9 ans)
- Achat du bien hors taxes (TVA amortissable sur 20 ans)
- Création d'un patrimoine pour la retraite
- Disposer d'un pied à terre pour les vacances
- …
En effet, les arguments ne manquent pas.
A ce sujet, la loi est claire, il "suffit" de s'engager pour plus de 9 ans à louer le bien nu sous forme de bail commercial à une résidence de tourisme classée, le tout au plus tard 1 mois après l'achèvement des travaux (car c'est un bien neuf).
Cependant, la loi n'a pas prévu tous les cas, et les vendeurs de ce genre de pack se garderont bien de vous prévenir de ce qui vous attend :
- Légalement, un bail commercial même prévu pour une durée de 9 ans (ou plus) demeure résiliable tous les 3 ans à date anniversaire. Le preneur du bail (le gestionnaire de la résidence de tourisme) peut donc résilier à loisir bien avant la durée fatidique des 9 ans.
- ZRR = Zone de Revitalisation Rurale. Comprenez par-là que la destination n'est pas la plus fréquentée des touristes.
ü Vous misez (= prendre un risque) donc sur un développement futur de la zone. Il va de soit que le gestionnaire prend ce risque avec vous (cf. liquidation de la société TRANSMONTAGNE)
ü Quid de la valeur immobilière à l'issue de l'opération.
- Rien n'est précisé dans la loi en cas de désertion du gérant. Donc à vous de trouver un preneur pour votre fichu bail et qui répond aux critères de résidence de tourisme classée. COMPRENEZ QUE VOUS N'ETES PAS PROTEGES !
Ce qui se passe :
En raison de soi-disant difficultés de rentabilité, le gestionnaire (RHODE TOURISME) rompt le bail sur la moitié de la résidence.
Je rappelle que vous êtes tenus de louer durant 9 ans sous peine d'être redevable de la TVA et des impôts sur le revenu. A vous de trouver repreneur.
Dans tous les cas, même si par le plus grand des bonheurs vous en trouviez un, la résidence perd la classification "résidence de tourisme", celle ci devant à priori être en gestion à 70 % au moins par une seule et même entité !
Du coup même ceux qui ne se sont pas vu résilier le bail se trouvent concernés car ils ne respectent plus les critères initiaux de la ZRR.
Ce qui peut ensuite se passer :
Il peut alors conclure un nouveau bail avec vous après avoir au passage négocié le montant des loyers à la baisse.
Vous pouvez appeler cela du racket ? mais c'est légal !
Bref c'est la m….
A ce jour, VALORITY semble s'offusquer de cette situation face à RHODE TOURISME, mais je doute de leur sincérité, vu leur lien avec RHODE TOURISME;
En conclusion :
Je vous invite vivement avant de vous engager dans ce genre de projet, à vous assurer qu'il est crédible, que la zone où il se situe ne sombrera pas dans l'excès immobilier suite à la ZRR déséquilibrant ainsi l'offre et la demande, que le bail porte sur 9 ans ferme avec impossibilité de résiliation avant), mais surtout que la société de gestion soit sûre, ce que le vendeur vous assurera toujours "de bonne foi", et ça c'est à vous de juger…
Pour ma part, je souhaite à la fois une unité de la part des propriétaires des résidences la DAME BLANCHE et du PARC AUX ETOILES de PUY SAINT VINCENT (qu'ils aient reçu ou pas la lettre de résiliation du bail, tous sont concernés) afin de sortir de cette crise, mais aussi attirer l'attention du gouvernement afin de ne pas et plus être pris en otage par la loi ZRR.